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不动产估价（山东联盟）
- 豪华住宅、私立学校、商场用地的土地使用权出让的法定最高年限，由低至高的顺序为（）
- 某房地产的年净收益为60万元，建筑物价值,200万元，建筑物资本化率为12%，土地使用年限为30年，土地报酬率为6%.，该房地产的价值为()万元。
- 某建筑物的建筑面积为2000㎡，占地面积为3000㎡，现在重新获得该土地的价格为800元/㎡，建筑物重置价格为900元/㎡，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/㎡。则该建筑物的成新率为( )。
- 下列关于搜集交易实例的几种途径中，表述有误的一项是( )。
- 某收益性物业的潜在毛租金收入为30万元，假设在某报告期内的出租率为80%，所有承租人都能按时缴纳租金，物业其他收入为2万元，则物业在该报告期的有效毛收入为（）
- 某商场建成于2000年10月，收益期限从2000年10月到2040年10月，预计未来正常运行年潜在毛收入为120万元，年平均空置率20%，年运营费用50万元。目前该类物业报酬率为8%，则该商场在2005年10月的价值最接近于()万元。
- 下列影响某套住宅价格的因素中，不属于实物因素的是（）
- 下列关于征收土地的描述中，正确的是（）
- 某估价机构接受保险公司的委托，对被火灾完全焚毁的房屋进行价值鉴定，为保险理赔提供参考价值，价值时点为现在，则其估价对象状况和房地产市场状况分别为( )。
- 在评估房地产价值的市场价值时，错误的做法是（）。
- 某套200㎡，单价4000元/㎡的住宅，要求成交时首付20万元，余款在3年内分3期支付，每期末支付20万元。如果折现率为5%，则该套住宅的实际价格为（）万元。
- 关于价值时点的说法，错误的是( )。
- 下列关于建筑物折旧的说法中，错误的是( )。
- 下列关于价值类型的表述中，错误的是（）。
- 某市区有一大型物资储备仓库，先根据城市规划和市场需求，拟改为超级市场。需评估该仓库的公开市场价值，最适宜采用（）进行估价。
- 下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是( )。
某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率为50%,楼面地价为2000 元/㎡，则土地单价为( )元/㎡。
- 对于单纯增加容积率的补地价来说，其补地价的数额理论上可以用下列公式计算：补地价(单价)=[(增加后的容积率-原容积率)/( )]×原容积率下的土地单价。
- 在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是( )。
- 根据（）原则，总效用及使用价值相似的土地应具有相似的价格。
- 以房地产抵押贷款为目的的估价，其价值时点原则上为( )。
- 关于成本逼近法中求取有限年期土地使用权价格时，下列选项中描述错误的是（）
- 土地用益物权，是指对他人所有的土地依法不享有（）权利，并以收益为目的的限制物权。
- 下列选项中，最适合采用成本逼近法进行价格评估的是（）。
- 下列引起房地产贬值的因素中.属于功能折旧的是()。
- 关于建筑物经济寿命说法，正确的是()。
- 在房地产买卖中，对估价有多种需要，包括评估（）
- 估价报告书中的致函正文应说明哪些内容？
- 影响房地产价格的社会因素，主要有( )。
- 下列法律法规和标准中，应作为城市房屋拆迁估价依据的有（）
- 寻找最高最佳使用的方法，是在尽可能的设想出各种潜在的使用方式，然后看（）价值是否最大。
- 成本法中在计算投资利息时，计息项目包括（）
- 房地产需要专业估价的理由有( )。
- 下列引起房地产价格上涨的因素中，属于房地产自然增值的因素有（）
下列几项，哪几项为土地估价报告正文。
- 下列情况，会导致成交价格偏离正常价格的是( )。
与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。
- 评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括( )等。
- 下列房地产价值类型中，属于非市场价值的是（）
- 不动产的社会经济特性包括（）
- 常用的估价方法有很多，即使市同一种估价方法，也有不同的公式来应对不同的估价对象。
- 不动产评估是评估不动产的价值，而不是价格。
- 在完善的市场经济下，土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由卖方缴纳的税费构成。
- 在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。
- 根据合法原则，只有完全合法的房地产才能成为估价对象。
- 在假设开发法的动态分析法中，开发完成后的房地产价值是未来开发完成时的房地产市场状况下的价值。()
- 基准地价修正法估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数的完整性和合理性。()
- 估价报告应用具有法律效力的条件是注册房地产估价师盖章和估价机构公章。
- 有时运用多种估价方法得到的评估价格不同，这种情况下可用算术平均法来确定评估结果。
- 坚持不动产估价的预期收益原则要求不动产估价人员必须对价格的形成因素认真分析，并对不动产未来的客观、合理的预期收益进行科学、合理的测算，尤其是在收益法、假设开发法中有关不动产收益的确定上。（）
- 土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。（）
- 估价报告的格式可以是口头形式，也可以是书面形式。
- 在统一币种方面，不同币种的价格之间的换算，应采用该价格所对应的日期时的市场汇价。在通常情况下，是采用成交日期时的市场汇价。( )
- 不动产是指土地以及地上地下的建筑物和由此而衍生的各种权益，是实物、权益和区位的结合体。
- 市场比较法的理论依据是经济学中的替代原理。适用于房地产市场发达、完善和活跃的地区，而且有广泛市场交易的房地产类型。
- 资本化率是不动产实际收益与不动产价格的比率，实质是资本投资的收益率。（）
- 广义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。( )
- 估价人员必备的素质是职业素质和伦理素质。（）
- 临接同一道路的其他土地的价格，是以宗地价格为基准，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实为房地产状况修正。
- 在计算利息时，销售税费不计息。
- 成本法的实质是通过对估价对象不动产的各组成部分的市场价格的估算，最终确定估价对象整体的市场价格。（）
- 从房地产估价来看，土地是三维立体的，是指地球的表面及其上下一定范围内的空间。（）
A:私立学校、商场、豪华住宅 B:豪华住宅、商场、私立学校 C:商场、私立学校、豪华住宅 D:商场、豪华住宅、私立学校
答案:商场.私立学校.豪华住宅
A:495. 53 B:800. 00 C:489.99 D:695. 53
答案:695.53
A:0.44 B:0.86 C:0.5 D:0.67
答案:67％
A:同行之间互相提供 B:假装成房地产购买者，与房地产出售者，如房地产开发商、经纪代理商等洽谈，取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为 C:查阅政府有关部门的房地产交易资料 D:参加房地产交易展示会，了解房地产价格行情，搜集有关信息和有关资料
答案:假装成房地产购买者,与房地产出售者,如房地产开发商.经纪代理商等洽谈,取得真实的房地产价格资料的行为是违法行为
A:22.0 B:25.6 C:26.0 D:24.0
答案:26.0
A:536 B:557 C:816 D:549
A:装修 B:楼层 C:层高 D:户型
A:土地补偿费均为该土地被征地前3年平均年产值的6-10倍。 B:只有所征土地连续3年以上常年种菜，才需缴纳新菜地开发建设基金。 C:并非所有的征地都要支付青苗补偿费。 D:安置补助费只能发放给安置单位。
A:估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去 B:估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去 C:估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在 D:估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在
A:模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 B:模拟房地产市场定价 C:从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 D:以大多数房地产市场的参与者的思维为分析判断的基础
A:71.84 B:75.23 C:74.47 D:80.00
A:价值时点与实地查勘日期可以不一致 B:价值时点是由估价目的决定的 C:价值时点应与估价对象状况对应的时点一致 D:价值时点可以是过去、现在或将来
A:、短寿命项目，按照建筑物的剩余经济寿命，采用年限法计算折旧额 B:、可修复的项目的物质折旧，将修复成本作为折旧额 C:、功能过剩的折旧一般都是不可修复的 D:、功能折旧存在不可修复的状况
A:同一估价对象可能有不同类型的价值 B:市场价值的前提之一是继续使用 C:在用价值为市场价值 D:投资价值属于非市场价值
A:比较法 B:长期趋势法 C:假设开发法 D:成本法
A:物价变动 B:财政收支状况 C:居民收入水平 D:房地产投机
A:5000 B:1000 C:2000 D:2500
A:增加后的容积率 B:原容积率 C:建筑面积 D:土地总面积
A:统一付款方式 B:统一价格单位 C:统一市场状况 D:统一房地产范围
A:合法原则 B:预期收益原则 C:贡献原则 D:替代原则
A:签订估价委托合同之日 B:未来处置抵押房地产之日 C:估价对象实地查勘之日 D:发放抵押贷款之日
A:当土地增值收益是以无限年期市场价格与成本价格的差额确定时，需对土地增值收益进行年期修正。 B:当土地增值收益是以有限年期市场价格与成本价格的差额确定时，要进行年期修正。 C:当土地增值收益是以无限年期的市场价格与成本价格的差额确定时，需对成本价格进行年期修正。 D:当待估宗地为出让土地时，应进行剩余使用权年期修正。
A:收益 B:处分 C:使用 D:占有
A:待开发住宅小区用地 B:公益设施用地 C:城市中心的综合用地 D:城市中心的商业用地
A:厂房受酸雨腐蚀 B:住宅库存量过大 C:写字楼层高偏低 D:在建工程基础不均匀沉降
A:经济寿命主要由建筑物的质量及地基稳定性决定 B:经济寿命与周围环境，房地产市场状况有关 C:正常情况下经济寿命长于自然寿命 D:建筑物更新改造后，自然寿命可以延长而经济寿命不变
A:卖方愿意接受的最高价 B:买方可承受的最高价 C:买方愿意支付的最低价 D:卖方可接受的最低价 E:拟买卖的房地产市场价值
AI参考:在房地产买卖中，估价有多种需要，正确选项为：A、B、D。具体来说，卖方愿意接受的最高价是评估的主要内容之一，因为它决定了房地产的出售价格。买方可承受的最高价也是评估的重要内容，它决定了房地产的购买成本。卖方可接受的最低价和买方愿意支付的最低价也是估价需要考虑的因素，但它们在某些情况下可能不是最重要的。拟买卖的房地产市场价值也是估价的重要依据之一。因此，选项A、B、D为正确选项。'
A:估价结果和特别提示 B:估价目的 C:致函正文中应明确说明估价对象 D:价值类型 E:估价期日
AI参考:【多选题】估价报告书中的致函正文应说明的内容：A:估价结果和特别提示；C:致函正文中应明确说明估价对象；E:估价期日。B、D两个选项虽然也是重要的内容，但在致函正文的说明中并不占主要地位。所以正确选项为A、C、E。'
A:政治安定状况 B:房地产投机 C:城市化 D:房地产投资 E:社会治安程度
A:房地产估价规范 B:城市房屋拆迁估价指导意见 C:中华人民共和国物权法 D:中华人民共和国城市房地产管理法 E:城市房地产开发经营管理条例
A:法律上许可 B:程序上可行 C:经济上可行 D:技术上可能
A:开发成本 B:销售税费 C:管理费用 D:土地取得费 E:销售费用
A:房地产的价值量较大 B:估价人员要求估价 C:房地产具有独一无二性 D:政府部门要求估价
A:对房地产本身进行投资改良 B:通货膨胀 C:提高建造成本 D:外部经济 E:需求增加导致稀缺性增加
A:土地估价结果及其使用 B:摘要 C:附件 D:总述 E:估价对象界定
AI参考:正确选项为：D:总述 E:估价对象界定。解释：土地估价报告正文主要包括对估价对象界定的描述、估价结果的分析和结论、以及估价方法的说明等。其中，总述是对整个估价过程和结果的总结，而估价对象界定则是明确估价对象的具体范围和特点，这两项内容是正文的重要组成部分。而其他选项如土地估价结果及其使用、摘要、附件等，虽然也是报告中的一部分，但不是正文的主要内容。'
A:在价格上涨时候的交易 B:交易税费非正常负担 C:交易双方成交前进行了超长时间的协议磋商 D:利害关系人之间的交易 E:相邻房地产合并交易
A:总价 B:权利性质 C:用途 D:外观 E:区位
A:土地使用年限 B:土地利用条件 C:土地生熟程度 D:土地使用者
A:完全产权价值 B:出租人权益价值 C:残余价值 D:承租人权益价值 E:快速变现值
A:权益受限性 B:不可移动性 C:难以变现性 D:数量有限性
A:对 B:错
A:错 B:对
A:错 B:对
A:对 B:错
AI参考:正确答案是B：错。在运用成本法估价时，应高估土地取得成本、开发成本、有关税费和利润，不应低估折旧。成本法是以开发或建造类似房地产的成本为依据，再加上一定的利润、利息和应缴纳的税金来确定估价对象价值的方法。成本法的计算公式为：价值 = 重置成本 × （1 + 各种利润率） × 折旧其中，重置成本是取得资产的成本现值；利润是指成本应得的正常收益；利息是为获得投资成本应得到的额外报酬；折旧是由于资产在使用过程耗减的价值，扣除残值是现时资产的价值。所以应该根据实际情况，准确估价各项成本和折旧。因此，这个判断题是错误的。'
A:错 B:对
A:对 B:错
A:错 B:对
A:对 B:错
A:对 B:错
A:对 B:错
A:错 B:对
AI参考:答案是B：对。土地使用权的形成包括“出让”、“划拨”和“租赁”三种方式。这是土地使用权的基本形式，也是土地管理的法律法规中明确规定的。'
A:错 B:对
A:错 B:对
A:错 B:对
A:对 B:错
A:错 B:对
A:错 B:对
A:错 B:对
A:对 B:错
A:对 B:错
A:错 B:对
A:对 B:错
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