人人都是估价师——房地产估价入门指南章节测试课后答案2024春

第四章测试

1.某可比实例的实物状况比估价对象优9％，则其实物状况修正系数为（ ）。
A:0.92 B:1.09 C:1.10 D:0.91
答案:A
2.下列关于可比实例的说法中，正确的有（ ）。
A:可比实例可以是交易实例，也可以不是交易实例 B:可比实例一定是交易实例 C:交易实例一定是可比实例 D:交易实例不一定是可比实例 E:可比实例不一定是交易实例 3.选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。
A:可比实例的交易类型与估价目的吻合 B:可比实例与估价对象所处的地区必须相同 C:可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 D:可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 E:可比实例的规模与估价对象的规模相当 4.运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。
A:统一采用总价 B:统一币种和货币单位 C:统一付款方式 D:统一面积内涵和大小 E:统一采用单价 5.交易税费非正常负担的房地产交易，其成交价格比正常价格可能偏高也可能偏低。 （ ）
A:对 B:错 6.资金时间价值的量是同量资金在两个不同时点的价值之差，用绝对量来反映为“利率”，用相对量来反映为“利息”。( )
A:错 B:对 7.某空置住宅，因为没有收益，所以不能采用收益法进行估价。( )
A:错 B:对 8.预计某宗房地产未来第一年的净收益为38万元，此后每年的净收益将在上一年的基础上减少3万元，则该宗房地产的合理经营期限为12年。( )
A:对 B:错 9.运用收益法评估，选用公式时，如果测算持有期，则选用“全剩余寿命模式”估价，如果测算收益期，则选用“持有加转售模式”估价。( )
A:对 B:错 10.出租型房地产是收益法估价的典型对象，包括出租的住宅、公寓、写字楼、商场、停车场、标准工业厂房、仓库和土地等，其净收益是根据销售资料来求取，通常为销售收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余额。( )
A:对 B:错 11.求取出租房地产的净收益时，对于出租人应负担的费用，根据真正的房租构成因素，一般为其中的维修费、管理费、保险费、房地产税、租赁费用和租赁税费。( )
A:对 B:错 12.运用收益法计算运营费用时，运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，其中由出租人承担的部分不应计入。( )
A:对 B:错 13.收益法中的运营费用不包含房地产折旧额，这里的房地产折旧额，是指会计上的建筑物折旧费和土地取得费用摊销，包括经济寿命比整体建筑物经济寿命短的构件、设施设备、装饰装修等的折旧费。( )
A:错 B:对 14.房地产收益可分为有形收益和无形收益。无形收益通常难以货币化，难以在计算净收益时予以考虑，但可通过选取较高的报酬率或资本化率予以考虑。( )
A:错 B:对 15.某收益性房地产建筑物剩余经济寿命为30年，土地使用权剩余年限为40年，该房地产现在的价值，只需要计算该房地产现在到将来30年内的收益现值即可。( )
A:对 B:错 16.建筑物折旧和土地取得费用摊销不属于运营费用，重置提拨款属于运营费用。( )
A:错 B:对 17.建筑物剩余经济寿命，就是从其竣工日开始到其经济寿命结束时为止的时间。( )
A:错 B:对 18.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为10万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益期限为有限年的收益法公式估价时，计入年运营费用的折旧费为160万元。( )
A:对 B:错 19.若某宗房地产未来第一年的净收益为200万元，房地产价值为500万元，则收益乘数为40%。( )
A:错 B:对 20.资本化率是一种将房地产的预期收益转换为价值的比率，但它并不能明确表示房地产未来各期的获利能力。( )
A:错 B:对 21.在净收益每年不变但收益期为有限年的情况下，报酬率正好等于资本化率。( )
A:错 B:对 22.当净收益流无规则变动时，资本化率与报酬率之间没有明显的严格数学关系。( )
A:对 B:错 23.通常房地产开发投资利润率的计算基数为（ ）。
A:土地取得成本+开发成本+管理费用 B:土地取得成本+开发成本 C:土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用 D:开发完成后的房地产价值 24.某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）。
A:40% B:50% C:67% D:60% 25.下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（ ）。
A:某待出让土地 B:某写字楼 C:某标准厂房 D:某酒厂厂房 26.根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有( )。
A:工料测量法 B:单位比较法 C:分解法 D:市场提取法 E:分部分项法 27.求取建筑物折旧的方法，主要有（ ）。
A:分解法 B:市场提取法 C:比较法 D:年限法 E:综合分析法 28.假设开发法的操作步骤有哪些（ ）
A:选择最佳的开发利用方式 B:根据开发方案我们可以估算后续开发经营期 C:预测开发完成后的房地产价值测算后续开发经营期 D:调查了解待开发房地产的状况 29.在建工程价值的公式中，应扣除的项目有哪些（ ）
A:在建工程取得税费 B:管理费用 C:续建利润 D:销售费用 30.动态分析法与静态分析法区别有哪些（ ）
A:对于开发完成后的价值及后续开发的必要支出测算的价值时点不同 B:对于开发完成后的价值及后续开发的必要支出采用的测算方式不同 C:对于投资利息和开发利润的处理方式不同 31.动态分析法测算的结果比较粗略， 但相对要简单些。（ ）
A:对 B:错 32.后续开发的必要支出包括哪些（ ）
A:房地产必须付出的各项成本 B:税金 C:费用 33.后续开发的应得利润，说法正确的是（ ）
A:开发的应得利润即可以在动态分析法又可以在静态分法中测算。 B:开发的应得利润只有在静态分析法中才需要测算。 C:开发的应得利润只有在动态分析法中才需要测算。